L'IPOTECA SULLA CASA DA PARTE DI AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSIONE
18/07/2024
L’IPOTECA SULLA CASA DA PARTE DI AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSIONE
Che cosa è l’ipoteca esattoriale?
L’ipoteca esattoriale sugli immobili costituisce una particolare tipologia di “misura cautelare”, strumentale a garantire la tutela del credito vantato dai vari enti impositori che hanno deciso di affidare all’Agenzia delle Entrate – Riscossione l’incarico di recuperare le somme dovute dai debitori morosi, garantendosi, in tal modo, da eventuali atti fraudolenti commessi da questi ultimi.
Quando l’Agenzia delle Entrate Riscossione procede ad iscrivere l’ipoteca?
Trascorsi 60 giorni dalla data di notifica della cartella esattoriale – senza che il contribuente abbia provveduto al pagamento del debito o, in alternativa, ottenuto una rateizzazione, una sospensione o un ipotetico annullamento dello stesso – l’Agenzia delle Entrate Riscossione è legittimata ad attivare le procedure (coattive) previste dalla legge volte al recupero del credito.
Tra le misure esecutive azionabili ai danni del debitore, riveste, senza dubbio, particolare importanza il pignoramento immobiliare, che ha ad oggetto i beni immobili di proprietà del medesimo.
Tale procedura, tuttavia, non può essere avviata se prima non si è provveduto ad iscrivere l’ipoteca, non mancando di ricordare a tal proposito che:
- l’ipoteca non può essere iscritta se il debito erariale non supera i 20 mila euro;
- la stessa può avere ad oggetto un importo pari al doppio del credito complessivo per cui l’Agenzia delle Entrate-Riscossione procede;
- a pena di nullità, deve essere sempre preceduta dalla notifica di una comunicazione preventiva che consenta al contribuente d’interloquire in materia, in ragione della natura di tale procedura quale atto lesivo della sfera giuridica patrimoniale del destinatario (Cass. civ., Sez. VI – 5, Ordinanza, 10/01/2017, n. 380).
Ipoteca di Agenzia delle Entrate Riscossione nulla senza il preavviso.
In virtù di quanto evidenziato in quest’ultimo punto, dunque, il concessionario della riscossione, prima di notificare al contribuente l’avvenuta iscrizione del vincolo cautelare sui propri beni, è inderogabilmente obbligato a comunicare allo stesso che intende procedere in tal senso, concedendo – a tal fine – un termine di 30 giorni per presentare osservazioni e/o effettuare il pagamento di quanto richiesto.
L’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione del procedimento, fermo restando – è bene ricordarlo – che, attesa la natura reale dell’ipoteca, l’iscrizione apposta manterrà la sua efficacia fino alla declaratoria giudiziale d’illegittimità.
Sul punto, giova sottolineare che l’eventuale mancata notificazione del preavviso di iscrizione ipotecaria va contestata nel termine di 60 giorni dalla notifica della comunicazione di avvenuta iscrizione dell’ipoteca.
Cosa fare in caso di notifica di avvenuta iscrizione di ipoteca?
Scaduti i 30 giorni dalla ricezione della comunicazione preventiva, senza che il contribuente si sia attivato, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione è legittimata ad iscrivere la procedura cautelare nei registri della Conservatoria competente, restando comunque ferma la possibilità per il debitore di chiedere la rateizzazione delle somme a debito o, eventualmente, la sospensione legale della riscossione, nei casi e nei termini previsti dalla legge.
Nell’ipotesi in cui si dovesse risultare destinatari di una comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria sui propri beni, è più che opportuno intervenire tempestivamente al fine di esaminare, in maniera accurata, la legittimità della stessa e, non di meno, la fondatezza delle somme richieste.
Nello specifico, l’ausilio del parere di un professionista potrebbe rivelarsi estremamente utile ad individuare la possibile sussistenza di cause di nullità che – laddove oggetto di tempestiva denuncia – potrebbero condurre persino alla cancellazione dell’ipoteca apposta.
Quali sono i vizi più comuni dell’ipoteca di Agenzia delle Entrate Riscossione?
In proposito, tra i più comuni vizi di legittimità, si evidenziano:
- Vizio di notifica dell’atto presupposto, divenendo nulla l’iscrizione ipotecaria impugnata laddove l’Agenzia delle Entrate – Riscossione non riesca a dimostrare (con valide prove) il regolare perfezionamento della notificazione degli atti sottesi (cartelle di pagamento, avviso di accertamento) nei confronti del contribuente.
- Omessa notifica della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, con conseguente nullità della misura cautelare opposta per violazione del contraddittorio endo procedimentale.
- Prescrizione del diritto alla riscossione delle somme pretese, per intervenuto decorso del lasso di tempo utile – previsto dal legislatore – tra la notifica dell’atto presupposto e la notifica dell’ipoteca esattoriale contestata.
- Assenza della soglia minima (ossia del debito pari ad € 20 mila euro) per poter apporre il vincolo cautelare.
Come liberare un immobile da ipoteca?
I modi per liberare un immobile da un’ipoteca iscritta da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione sono essenzialmente 3:
- Pagare in un’unica soluzione il debito sulla base del quale è stata iscritta l’ipoteca;
- Pagare una parte del debito idonea a far scendere lo stesso al di sotto della soglia minima per iscrivere l’ipoteca (20.000 euro);
- Impugnare l’ipoteca esattoriale dinanzi ad un Giudice al fine di richiederne l’annullamento (ipotesi - quest’ultima - percorribile solo laddove sussistano, tuttavia, degli elementi tali da far presumere che l’atto sia affetto da vizi).
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