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COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE: LE CONDIZIONI SOCIO – AMBIENTALI DEL QUARTIERE RILEVANO AI FINI DELLA RETTIFICA

11/04/2018

Al fine di determinare l’esatto valore  che un bene immobile ha in un determinato mercato di riferimento – c.d. valore venale – l’Agenzia delle Entrate non può fare a meno di considerare le condizioni socio – economiche del quartiere dove insiste l’immobile oltre che lo stato generale di crisi che investe ormai da anni il settore del mercato immobiliare.

Sono questi i criteri che hanno spinto la CTR Lazio, sezione distaccata di Latina, a confermare, seppur parzialmente, la tesi dei Giudici provinciali, giungendo a rideterminare in maniera forfettaria il valore degli immobili oggetto di compravendita, fondando, però, la propria motivazione non più sull’assenza di indizi gravi, precisi e concordanti – come ritenuto dalla CTP di Latina – bensì sulla presenza di determinate circostanze afferenti lo stato socio – economico della zona dove si trovavano ubicati i fabbricati e, nondimeno, sull’innegabile crisi generalizzata che affligge il settore delle compravendite immobiliari.

A seguito della ricezione dell’atto di rettifica delle imposte di registro ed ipocatastali, i contribuenti avevano presentato ricorso alla Commissione tributaria provinciale, la quale aveva accolto il gravame, asserendo come: “le argomentazioni dell’Ufficio fossero delle pure e semplici presunzioni e la pretesa impositiva illegittima.”.

Dopo di ciò, l’ufficio impositore proponeva appello avverso la decisione di prime cure, lamentando, fra le altre cose, la “omessa o carente motivazione della sentenza nonché l’erronea valutazione da parte dei Giudici degli elementi probatori forniti.”.

Chiamato a giudicare sulla fondatezza della rettifica operata sul valore degli immobili oggetto di compravendita, il Collegio Regionale del Lazio ha ritenuto condivisibili solo in parte le conclusioni cui era giunto il Giudice di primo grado, ritenendo, in sostanza, come seppur, da un lato, non potesse ritenersi del tutto infondata l’attività di verifica compiuta dall’Agenzia del Territorio, allo stesso modo, dall’altra, andava esclusa la totale intangibilità dei rilievi effettuati, dal momento che – affermano i Decidenti – “la peculiare natura dell’accertamento sul valore degli immobili in una compravendita richiede che siano presi in considerazione tutti gli elementi conoscitivi offerti da entrambe le parti, al fine di pervenire alla quantificazione dell’imposta di registro più adeguata al caso di specie.”.

E in relazione a ciò – ha aggiunto il Collegio – “occorre rilevare che dalla medesima perizia emergevano ulteriori elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione dall’Ufficio. In particolare, le rappresentate caratteristiche oggettive del quartiere di…… (elevato tasso di criminalità, elevata presenza di extra-comunitari, scarsa presenza di mezzi pubblici, traffico eccessivo, difficoltà di parcheggio), di Largo ….. (strada senza uscita, elevata difficoltà di parcheggio e di manovra) e delle unità immobiliari oggetto della controversia, tra cui l’appartamento (priva di ascensore, priva di visuale). Non ultima anche la notoria “crisi del mercato immobiliare.”.

Tutti elementi, pertanto - quelli appena elencati - che non possono e non devono passare inosservati qualora l’ufficio decidesse di attribuire un nuovo valore ad un immobile oggetto di compravendita fra le parti, con la conseguenza che, laddove ciò accada, il Giudice tributario adito non potrà che constatare l’illegittimità dell’atto che di tali circostanze non ha adeguatamente tenuto conto.