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FABBRICATI IN CORSO DI COSTRUZIONE: COME SI CALCOLA L'IMU?

14/12/2022


FABBRICATI IN CORSO DI COSTRUZIONE: COME DEVE ESSERE CALCOLATA L’IMU?

La domanda appena esposta rappresenta uno dei maggiori dubbi che attanaglia tutti quei contribuenti (persone fisiche o imprese edili) che detengono un fabbricato non ancora ultimato, vale a dire “in corso di costruzione”.

Stiamo parlando dei fabbricati inseriti nella categoria catastale “F3”, non mancando di precisare al riguardo che quello in esame non rappresenta, tuttavia, un accatastamento “reale”, come tale attributivo di rendita autonoma, bensì fittizio, utile soltanto all’identificazione del bene in esame.

Non di rado, con riferimento a simili tipologie di beni immobili, accade che i Comuni calcolino l’imposta dovuta (IMU) prendendo a riferimento - quale base imponibile da assoggettare all’aliquota stabilita con apposito regolamento - l’intera volumetria del fabbricato in corso di costruzione.

A titolo esemplificativo, laddove l’immobile (non ultimato) si sviluppi su 3 piani, la base imponibile  viene calcolata facendo leva sull’intera volumetria (mc) che viene fuori dalla sommatoria di ogni singolo piano costituente l’immobile nella sua totalità.

E’ LEGITTIMA UNA SIMILE TIPOLOGIA D’IMPOSIZIONE?

La risposta a tale quesito è sicuramente negativa.

Ecco perché, laddove si dovesse risultare destinatari di un avviso di accertamento relativo all’IMU dovuta sul Fabbricato c.d. “F3”, la prima cosa da verificare è che il Comune procedente non abbia determinato la base imponibile prendendo a riferimento l’intera volumetria dell’immobile “in corso di costruzione”.

Detto ciò, cerchiamo di capire, a questo punto, quale dovrebbe essere allora il giusto criterio per sottoporre a tassazione IMU l’immobile non ancora ultimato.

A tal proposito, è doveroso ricordare ancora una volta che la categoria catastale “F03” riguarda i c.d. “fabbricati in costruzione o in corso di costruzione”, il cui classamento nella categoria fittizia denominata, appunto, “F03” non segnala, affatto, una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile.

Con la conseguenza che, laddove ci si trovi di fronte ad una simile tipologia di classamento (fittizio e non reale, come tale privo di rendita), fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta che l’ente locale sarà legittimato a richiedere non potrà che riguardare solo ed esclusivamente l’area edificatoria, sì come suffragato, in maniera ormai costante ed univoca, dai Giudici Supremi dalla Cassazione:

In tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso,salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento.” (Cassazione, sentenza n. 11694 del 11.05.2017).

Orientamento - quest’ultimo - successivamente normativizzato dal Legislatore con la disposizione di cui al comma 746 della Legge di bilancio 2020, laddove si è stabilito, in maniera definitiva, che:

In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la base imponibile è costituita dal VALORE DELL’AREA, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”.


Se anche TU hai ricevuto un AVVISO DI ACCERTAMENTO relativo all’IMU dovuta per il fabbricato “F03”, e desideri avere specifica consulenza al riguardo, anche e soprattutto ai fini dell’impugnazione dello stesso atto, non esitare a CONTATTARCI ai recapiti che seguono:

340 9631958 - dott.danielebrancale@gmail.com 

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